Dr. Milger zum Mietrechtsänderungsgesetz – SPD – Mitglieder kritisieren Fehlen eines Mietspiegels in Wilhelmshaven

Auf einer gut besuchten Mitgliederversammlung des SPD – Ortsvereines Wilhelmshaven West konnte der Ortsvereinsvorsitzende Karlheinz Föhlinger als Referenten Dr. Wolf-Dietmar Milger begrüßen. Der Jurist und ehemalige Dezernent der Stadt Wilhelmshaven sprach zu dem Thema „Neues Mietrecht – Theorie und Praxis“.

Das Mietrechtsänderungsgesetz, welches am 1. Mai dieses Jahres in Kraft getreten ist, betreffe in der Bundesrepublik rund 24 Millionen Wohnungen, etwa 40 Millionen Mieter und insgesamt fast 60 Millionen Menschen. Die Änderungen erfassen insbesondere folgende Bereiche: die Erleichterung der energetischen Modernisierung von Wohnraum, die Förderung des Contracting, die Bekämpfung des Mietnomadentums und den Kündigungsschutz bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Zudem würden die Länder ermächtigt, den Anstieg von Bestandsmieten auf lokalen Teilmärkten mit knappem Angebot zu dämpfen – „Mietpreisbremse“.

Im Bereich der rein klimaschützenden Maßnahmen oder Maßnahmen wie die Installation einer Fotovoltaikanlage auf dem Dach, deren Strom der Vermieter in das öffentliche Stromnetz einspeise, müsse der Mieter zwar dulden, sie berechtigten aber nicht zur Mieterhöhung. Energetische Modernisierungen führten für eine begrenzte Zeit von drei Monaten zudem nicht mehr zu einer Mietminderung, so Dr. Milger. Der  geltende Grundsatz, dass die Kosten von Modernisierungsmaßnahmen – nicht Reparaturen oder Erhaltungsaufwand – mit jährlich maximal 11 Prozent auf die Miete umgelegt werden können, werde durch das neue Recht nicht verändert und gelte auch für die energetische Modernisierung. Kosten für Erhaltungsaufwendungen, die mit Modernisierungen verbunden sind, berechtigten hingegen nicht zur Mieterhöhung und sind aus einer Gesamtmaßnahme gegebenenfalls herauszurechnen. Hierzu hat die SPD in die Koalitionsverhandlungen den Vorschlag eingebracht, die Umlegung auf 9 % jährlich zu begrenzen.

Wenn Vermieter von der Wärmeversorgung in Eigenregie auf Wärmelieferung durch einen gewerblichen Anbieter umstelle (Contracting), könnten sie die Kosten dieser Wärmelieferung künftig unter folgenden Voraussetzungen als Betriebskosten auf den Mieter umlegen: in der Regel müsse der Contractor eine neue Anlage errichten oder die Wärme aus einem Wärmenetz liefern, z.B. als Fernwärme oder aus einem Blockheizkraftwerk. Die Umstellung müsse dabei für den Mieter kostenneutral sein. Außerdem müsse, so der Referent, die Umstellung rechtzeitig zuvor angekündigt werden, damit der betroffene Mieter prüfen könne, ob die Voraussetzungen für eine spätere Umlage als Betriebskosten tatsächlich vorliegen.

Das Mietrechtsänderungsgesetz regele auch den Umgang mit Mietnomaden neu. Räumungssachen seien künftig beschleunigt von den Gerichten zu bearbeiten und vorrangig zu terminieren, § 272 Abs. 4 ZPO. Dr. Milger: „Ein Verfahren in solchen Fällen dauert bisher häufig schon in erster Instanz ein bis zwei Jahre – viel zu lange“. Zur Verfahrensbeschleunigung müssten mehr Richter eingestellt werden.

Der bewährte Mieterschutz bei der Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen dürfe nicht umgangen werden. § 577 a BGB sehe derzeit einen Schutz vor Eigenbedarfskündigungen von Erwerbern für drei Jahre vor, wenn vermietete Wohnungen veräußert werden, Mietshäuser in Eigentumswohnungen umgewandelt und die einzelnen Wohnungen sodann veräußert werden.

Ausführlich setzte sich Dr. Milger mit der Kappung bzw. Deckelung von Mieterhöhungen für Bestandsmieten auseinander. Liege die Miete für eine Wohnung unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete, dürfe sie der Vermieter innerhalb von drei Jahren um 20 Prozent anheben. Diese vom Grundsatz her mieterfreundliche Regelung bedeute für den Vermieter, dass er den ortsüblichen Mietpreis dann kaum erreichen könne, wenn die Ausgangsmiete sehr weit unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liege, weil in dem für die Erhöhungen maßgeblichen Zeitraum auch die ortsübliche Vergleichsmiete weiter ansteige. Für „Heuschrecken“ sei das indes kaum ein Problem, liegen ihre Mieten doch regelmäßig im Bereich der  ortsüblichen Vergleichsmiete.

Mit dem Mietrechtsänderungsgesetz wurde in § 558 Abs. 3 BGB eine neue Regelung zur Kappung des Preisanstiegs eingefügt, „Mietpreisbremse“. Hiernach bestimmen die Landesregierungen per Rechtsverordnung längstens für fünf Jahre Gemeinden oder Gemeindeteile, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Sie stellen also fest, wo angespannte Wohnungsmärkte und hohe Mieten zu verzeichnen sind, ein kompliziertes und noch nicht transparentes Verfahren. Die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete werde hier von 20 Prozent auf 15 Prozent abgesenkt. Hiermit könne flexibler auf hohe Mieten und Mietpreissteigerungen in Ballungsräumen reagiert werden, allerdings war dem Referenten noch keine solche Rechtsverordnung eines Bundeslandes bekannt. Dass dies somit noch nicht der Weisheit letzter Schluss sein könne, zeige die Diskussion um eine allgemeine Mietpreisbremse in den Verhandlungen um die Bildung einer Großen Koalition. Denn Erhöhungen aus Anlass der Neuvermietung seien bisher nur durch die Regelungen zum Mietwucher begrenzt. Dr. Milger begrüßte daher grundsätzlich eine sachgerechte und ausgewogene Ausweitung der „Mietpreisbremse“ für Neuvermietungen.

Den Ausführungen des Referenten schloss sich eine engagierte Diskussion an. Insbesondere das Fehlen eines Mietspiegels in Wilhelmshaven, also einer Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten, wurde von vielen Anwesenden kritisiert. Von einem qualifizierten Mietspiegel erwarten viele Mitglieder des SPD – Ortsvereines West mehr Transparenz auf dem Wilhelmshavener Wohnungsmarkt, den Nachweis bzw. die Vermeidung von Mietwucher und für Mieter die Schaffung der Voraussetzungen, nachzuvollziehen, ob ihre Wohnungsmiete angemessen oder überhöht ist. Dies mit Auswirkungen auch auf die Feststellung der im Rahmen von Harz IV festzusetzenden maximalen Miethöhe.